Управляющий компанией, являющейся членом российской гильдии управляющих и девелоперов, Андрей ТЕРЕБОВ:
ПАДЕНИЕ ТЕМПОВ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ ОЖИДАЕТСЯ В 2018-2019 ГОДАХ

Рынок коммерческой недвижимости в крупных городах Казахстана продолжает активно развиваться. О том, какие факторы влияют на его динамику, о перспективах развития рынка, а также о том, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость в интервью агентству "Интерфакс-Казахстан" рассказал постоянный участник международного инвестиционного форума по недвижимости "PROESTATE", управляющий компанией, являющейся членом НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Андрей ТЕРЕБОВ.

 

- Как вы оцениваете рынок коммерческой недвижимости в Казахстане? Какие тенденции наблюдаются у нас в республике?

- Рынок коммерческой недвижимости Казахстана отличается тем, что за очень сжатый срок - за 10-15 лет, он прошел путь, который другие страны преодолевали гораздо дольше. Россия - лет 30, страны Европы - лет 100 или более. В сравнительно короткий период был пройден путь от простых до самых современных технологий. С этим связаны определенные "плюсы" и "минусы". Один из самых главных "минусов" - недостаток специалистов. Очень быстрая динамика развития не позволила рынку сформировать пул профессионалов с достаточным опытом и компетенциями, это касается и строителей, и управленцев, и менеджеров, не хватает квалифицированных кадров на всех уровнях. Еще одна особенность, которая сдерживает развитие коммерческой недвижимости в Казахстане, это численность населения. В стране мало городов, население которых больше одного миллиона человек. Из-за этого многие крупные мировые сети не могут выйти на рынок Казахстана, как правило, открываются они в городах -миллионниках, к тому же таких городов должно быть несколько, чтобы оправдывались затраты на логистику. Из "плюсов" можно выделить большую поддержку со стороны государства. Я в Астане уже 3,5 года, не раз был в Алматы, и вижу, как появляются достаточно быстро современные здания. Есть исследования о том, что строительство положительно влияет на остальные отрасли экономики, способствуют их развитию.

 

- На Ваш взгляд, какие факторы оказывают существенное влияние на рынок?

- Если говорить о внешних факторах, то на сегодняшний день негативное воздействие оказывает не только российский, а уже глобальный кризис, связанный с различными факторами. Сильное падение рубля тоже повлияло на Казахстан. Плюс ко всему добавился кризис, связанный с падением цен на нефть, а ведь экономики России и Казахстана зависимы от этого сырья. Когда только события эти начались, президент Казахстана заявил о необходимости госкомпаний сокращать свои расходы. А между тем, госкомпании составляют очень большую часть арендаторов офисных площадей, особенно в Астане. Аренда – это одна из первых статей, на которой они начинают экономить. Особенно это те компании, для которых представительский офис играет не самую существенную роль.

Если говорить о внутренних факторах, то на рынок коммерческой недвижимости огромное влияние оказывает строительство объектов в рамках ЭКСПО-2017.  Мне так и не удалось узнать, хотя есть контакты в национальной компании "Астана ЭКСПО-2017", сколько точно площадей будет сдано в эксплуатацию, но минимум это будет от 150 тыс. до 350 тыс. квадратных метров офисных помещений. Половина из всех вводимых площадей будут сданы непосредственно к выставке,  а после ее проведения часть павильонов трансформируется в офисы. Если сравнить объем офисных площадей, особенно на левом берегу столицы, то практически 100% рынка в классе "А" или "В+" появятся за счет этих новых объектов. Соответственно, есть большая вероятность, что государство будет перетягивать госкомпании туда. Это приведет к освобождению площадей в других бизнес-центрах. Возможно, там будут сдавать площади, но цена будет ниже, чем на рынке, что приведет к оттоку арендаторов из действующих объектов. Сам факт проведения международной выставки, как ни странно, влияет не только на офисную, но и на торговую недвижимость. Государство активно подталкивает объекты к тому, чтобы к 2017 году были введены в эксплуатацию строящиеся сейчас объекты. Все крупные проекты, которые были заявлены в какой-то перспективе, сейчас ставят себе планку - открыться к 2017 году. Это будет большим неестественным выбросом торговых площадей, причем высококачественных, современных. Уже без вмешательства государства, между новыми и действующими объектами возникнет конкуренция, потому что за оставшиеся два года найти такое количество новых арендаторов очень сложно. Надо будет делить или существующих, или демпинговать. Маловероятно, что за эти два года в Казахстан придет 30-40 новых операторов. Опять же учитывая спад в России, а это основной поставщик торговых сетей, вряд ли они будут искать новые рынки. Сейчас им надо продержаться на российском рынке и решить свои текущие финансовые задачи. Может быть, будет даже отток каких-то сетей, которые сейчас пришли в Казахстан. Но то, что бурного развития не будет, это точно. В этой ситуации возникает вопрос, как эти объекты будут заполняться и по каким ставкам. Учитывая не такое большое население Астаны, спад покупательской способности на общем фоне негативных процессов, успешность этих объектов вызывает сомнения.

 

- Такие нездоровые условия конкуренции между торговыми центрами и офисными площадями к чему могут привести в итоге? Как предотвратить негативные последствия для рынка?

- В очень тяжелом положении оказываются все компании. Искусственно созданная ситуация ввода больших площадей может поставить под угрозу бизнес многих девелоперов, довести до банкротства.  Если государство провоцирует такую ситуацию, то желательно, чтобы оно ее как-то и сгладило. Например, постепенно вводить площади в рамках выставки ЭКСПО-2017, не делать резкий выброс их на рынок. Также их можно распределить между управляющими компаниям, которые есть уже на рынке, и отказаться от привлечения иностранных специалистов. Объектов много, их можно разделить между игроками и практически всех удовлетворить. При их заполнении также следует соблюдать какой-то график, чтобы для рынка это не было ударом.

 

- В нынешних условиях, в какие объекты недвижимости выгоднее всего инвестировать?

- В текущий момент, если есть свободные средства, я бы не советовал их инвестировать в недвижимость. Лучше подождать хотя бы год, когда будет уже основной спад, тогда можно будет покупать земельные участки и недостроенные объекты по очень интересной цене, будет время людей, имеющих "живые" деньги. Сейчас хорошее время для того, чтобы развивать какую-то идею, через полгода начинать проектирование, как раз многие проектные компании освободятся, у них к этому времени проектирование крупных объектов перейдет в стадию строительства. Можно их задействовать по более выгодным ценам, чем сейчас, когда все заняты, а предпочтение отдается государственным объектам. Через полгода-год работы станет у них намного меньше. Соответственно, можно будет проектировать, а на спаде - строить, когда мощности строительных компаний освободятся, подрядов у них будет меньше. У меня такой опыт был в кризис 2008 года, мы строили в Санкт-Петербурге один объект на очень интересных, неприменимых ранее условиях, договаривались с подрядчиками практически без денег, отдавая квадратными метрами, даже на это подрядчики шли. Проектировали также с условием того, что половину суммы мы могли оплатить после продаж площадей. За сам факт предоставления работы, проекта, очень существенные были уступки.

 

- При выборе арендаторов в период кризиса, на что следует обратить внимание? Кому отдавать предпочтение?

- В офисной недвижимости очень нестабильный сегмент - это государственные компании, еще год-два пустые площади можно ими заполнять, но если есть выбор между госкомпанией и коммерческой какой-то структурой, то, конечно, надо отдавать предпочтение последней. Одним росчерком пера  нацкомпании могут переехать на площади ЭКСПО. Если на объекте существенную часть составляют госкомпании, то восполнить их будет очень тяжело. Но есть сегмент компаний, которые в кризис чувствуют себя достаточно хорошо. Например, продукты будут покупаться всегда, на детские товары и развлечения также спрос меньше падает. Есть даже такая статистика, что развлечения становятся более востребованными в кризис. Финансовый негатив, невозможность купить машину или туристическую путевку, компенсируется какими-то местными развлечениями: боулингом, бильярдом, походом в клуб. Это не самый плохой сегмент, не самый слабый. Если говорить о торговле, то из-за общего снижения покупательской способности, спад в той или иной степени будет во всех сегментах.

 

- Какой прогноз развития рынка коммерческой недвижимости Вы можете дать?

- К 2017 году будет завершение бума строительства, начнется спад аренды и продаж. На 2018-2019 годы придется основное падение, после чего последует рост. Исследования говорят о том, что кризисы цикличны и случаются раз в 7-8 лет. Компании, которые глубоко изучали эти процессы, должны быть к этому готовы. Это даже стимулирует развитие, когда компания знает, что раз в 7-8 лет будет взлет-падение, она может на этом играть, как на рынке ценных бумаг. К сожалению, таких компаний пока мало, всегда ожидают роста, кажется, что он будет бесконечным.

 

- Спасибо за интервью!

Июль, 2015
© 2024 Информационное агентство "Интерфакс-Казахстан"
Ссылка при использовании обязательна

Архив рубрики